黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案

【关键词】

逾期办证违约金  自由裁量权行使  抗诉  检法联调

【基本案情】

2010年，黄某海等27人与福建省莆田市某房地产公司（以下简称某房地产公司）分别签订《商品房买卖合同》，向某房地产公司购买商品房。合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付款的万分之二支付违约金。黄某海等27人缴纳首付款、办理按揭贷款后，某房地产公司于2013年6月至12月期间陆续交房，但因实际施工与工程规划不符，未能如约为黄某海等27人办理房屋权属证书。

2015年5月，黄某海等27人分别起诉某房地产公司至莆田市荔城区人民法院，请求判令某房地产公司以购房款为基数，按日万分之二标准支付逾期办证违约金。某房地产公司认为合同约定的违约金过高，请求法院调低按公积金贷款利率计算。

莆田市荔城区人民法院认为，某房地产公司构成违约，但合同约定的逾期办证违约金远远超过买受人的实际损失，且办理房屋权属证书涉及的客观因素非出卖人所能控制，判决某房地产公司以购房款为基数，以同期同类公积金贷款利率的50％为标准，向黄某海等27人支付逾期办证违约金。黄某海等27人不服，向莆田市中级人民法院提出上诉。莆田市中级人民法院认为一审酌情调整违约金标准并无不当，维持原判。二审判决生效后，黄某海等27人于2017年4月期间陆续办理了房屋权属证书。

黄某海等27人分别向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院认为违约金调整属于自由裁量权范围，驳回黄某海等27人再审申请。

【检察机关履职过程】

受理及审查情况  黄某海等27人不服生效判决，向莆田市人民检察院申请监督。因该系列案件涉及人数众多，福建省人民检察院及时介入指导案件的办理。检察机关调取了2016年以来莆田全市法院办理的同类案件两千余件，发现法院对逾期办证违约金计算标准存在类案不同判问题。另查明，黄某海等27人均是通过办理商业按揭贷款购房，法院判决按公积金贷款利率的50%计算逾期办证违约金，与合同约定的违约金标准、按揭贷款利率之间的差额较大，严重损害买受人的合法权益，具有监督的必要性。

监督意见  莆田市人民检察院将该27件系列案件提请福建省人民检察院抗诉。福建省人民检察院认为，（一）《商品房买卖合同》合法有效，应当严格履行。即便买受人的损失数额难以确定，也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，遂判决按公积金贷款利率的50％计算违约金，缺乏法律依据。（二）《商品房销售合同》是某房地产公司提供的格式合同，逾期办证违约金条款是合同中的固有条款，相对于某房地产公司，黄某海等27人在缔约地位上属于弱势一方，逾期办证的原因是某房地产公司实际施工与工程规划不符，黄某海等27人并无过错，且某房地产公司也未能举证证明合同约定的逾期办证违约金过分高于购房人的损失，法院判决大幅调低违约金标准，对黄某海等27人显失公平。（三）某房地产公司在诉讼中仅请求法院调整按公积金贷款利率计算逾期办证违约金，法院判决调整为公积金贷款利率的50%，超出当事人诉讼请求范围。2022年6月30日，福建省人民检察院就该系列案件向福建省高级人民法院提出抗诉。

监督结果  福建省高级人民法院裁定提审该27件系列抗诉案件。再审期间，法检两院依托民事抗诉案件协同调解机制，逐案逐户耐心细致做当事人的思想工作，积极促成双方达成调解协议。2022年11月25日，该系列抗诉案件全部再审调解结案，黄某海等27人在原判决基础上，每人再获得平均约7万元的补偿，某房地产公司在一个月内全部履行完毕。

【典型意义】

（一）检察机关在办理商品房销售合同纠纷案件中，对生效判决未依法追究开发商逾期办理房屋权属证书的违约责任的，应加强监督，维护购房人的合法权益。房屋权属证书是购房人取得房屋合法所有权的法律凭证，取得房屋权属证书后，购房人可以对房屋进行转让、赠与、继承、租赁、抵押等活动，实现不动产的价值。《商品房销售管理办法》明确规定，协助购房人办理产权登记手续是开发商的法定义务。在《商品房销售合同》中约定逾期办证违约金条款，可以督促开发商及时履行义务，确保购房人合同权利早日实现。本案中，逾期办理房屋权属证书的责任完全在开发商，购房人并无过错，法院将逾期办证违约金标准从合同约定的日万分之二（折合年利率约为7.3%）调整为公积金贷款利率的50％（折合年利率约为1.35%），将使开发商的违约成本和违约金条款对开发商的约束作用大大降低，损害了购房人的正当权益。检察机关通过对法院不当行使自由裁量权的行为进行监督，有效促进解决商品房销售合同纠纷中长期存在的逾期办证违约金裁判标准不统一的问题，发挥纠偏和引领价值。

（二）检察机关在办案中应加强检法联调，促进矛盾纠纷实质性化解，着力解决人民群众的急难愁盼问题。实践中，开发商逾期办证或逾期交房的现象多发，此类案件涉及面广、影响面大。检察机关办理此类案件，要深入践行新时代“枫桥经验”，将司法为民理念融入民事检察工作全过程，用心用情办好发生在群众身边的、关系群众切身利益的案件，既要维护购房群众的正当权益，又要充分考虑企业的实际经营情况，因案制宜寻找各方利益的平衡点。本案众多购房人在交房后，逾期三四年时间未能办理房屋权属证书，多次到某房地产公司维权，与该公司工作人员发生冲突，该公司的生产经营及在当地的声誉均受到了较大影响。福建省检察机关对该27件系列案件提出抗诉后，认真贯彻“两高”关于做好抗诉再审案件调解和矛盾化解工作的要求，主动与再审法院沟通，共同研究制定调解方案。检察机关派员参与再审调解，从检察监督角度，帮助当事人正确认识案件事实和分清责任，引导当事人互谅互让并最终达成调解协议，真正实现案结事了人和，切实增强人民群众的司法获得感。