本文重点筛选四川省高级人民法院房屋买卖合同纠纷相关案例进行思考分析，提炼相关裁判规则，并附裁判相关法条，供读者参阅。

一、《房屋买卖合同》中约定延长出卖人协助办证义务期限的格式条款是否无效--杨茜、四川恒河实业有限公司房屋买卖合同纠纷<案号:（2017）川民申2135号>

裁判观点：出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》附件七产权登记的特别约定与《商品房买卖合同》第二十条第（三）转移登记的约定相比，仅是延长了出卖人履行协助办证义务期限，这并没有免除出卖人承担逾期履行协助办证义务的违约责任，更没有排除买受人杨茜取得房屋之主要权利。

相关法条：

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

二、双方签订的商品房认购单虽为预约合同，但预约合同是否即可视为存在商品房买卖合同关系？--李勇兵、四川省宜宾恒正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷<案号：（2017）川民申1387号>

裁判观点：李勇兵向恒正房地产公司支付30000元无息借款及恒正房地产公司出具《恒正房地产公司预定户型登记表》等行为是双方订立了有效的商品房预约合同。该预约合同仅约定了预订人姓名及预定商品房户型、面积、位置、结构，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的包含商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等在内的商品房买卖合同的主要内容中的多项内容均未约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中李勇兵与恒正房地产公司订立的商品房预约合同并不完全具备商品房买卖合同的主要内容，李勇兵认为其与恒正房地产公司成立商品房买卖关系的理由不能成立。

相关法条：

《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

三、房产公司变更建设工程规划而又未按约发出书面通知，买受人是否可依约解除商品房买卖合同及补充协议--莫凌、成都龙湖锦鸿置业有限公司房屋买卖合同纠纷<案号：（2016）川民申3513号>

裁判观点：《商品房买卖合同》第八条仅约定了在规划变更或商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途存在设计变更，并且影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人，如未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

本案中龙湖公司的规划变更已取得规划行政部门的批准并进行了公示，且龙湖公司的上述规划变更仅仅针对案涉商业、住宅、办公建筑面积进行调整，并未对包括莫凌所购房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途作出任何设计变更，即本案买受人所购房屋作为办公用房的性质和使用功能均未受到改变或影响。既然本案不存在案涉商品房“结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途”的设计变更和质量或使用功能问题，那么，案涉《商品房买卖合同》第八条约定的龙湖公司书面通知义务的产生前提并不存在，即龙湖公司并无因规划变更而产生的通知义务。因此，莫凌关于因龙湖公司变更规划并未按约发出书面通知而依约享有解除双方商品房买卖合同及补充协议的再审主张，不予支持。

相关法条：

《合同法》第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

（来源：知法务）