《房地产纠纷裁判精要与裁判规则》是大数据与裁判规则系列丛书的第四卷，全书沿袭大数据手段，并根据一定的主题从裁判文书网中检索房地产纠纷案例经提炼而成。这些主题涉及房地产权属纠纷、房地产建设纠纷、业主和物业纠纷、相邻权纠纷等疑难法律问题。该书共提炼出裁判规则47篇、实务要点269个。考虑到该书的理论性、实务性、可读性等特色定位，每一篇裁判规则均由导论、基本理论、裁判规则和结语等四部分组成，形成了以相关理论要点与具体裁判规则相结合的写作体例，有助于读者对房地产纠纷案件准确理解与把握。

书名：《房地产纠纷裁判精要与裁判规则》

作者：张嘉军 等著

出版社：人民法院出版社

版次：2021年9月第1版 2021年9月第1次印刷

字数：600千字

本套丛书契合我国司法实际，无论是内容编排还是案例选取，都始终注重其典型性、代表性和实用性，对司法实务有重要的参考价值，为法学理论研究提供生动的素材，以期成为审判人员、律师、仲裁员在审判实践中参考的工具书，也希望为法科学生以及法律爱好者进行法学专业知识学习提供参考和帮助。

序

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视司法案例对于推进法治建设、促进司法公正、加强法治宣传教育的重要作用。党的十八届四中全会作出决定，要求加强和规范案例指导，统一法律适用标准。最高人民法院院长周强强调，要充分运用大数据全面推进司法案例工作，积极构建司法案例研究大格局，将其作为一项重要的基础性、全局性、常态性工作规划和部署，进审判体系和审判能力的现代化，实现司法为民、公正司法。

司法案例是总结审判经验、诠释法律精神的重要载体，我国自古以来便有重视案例研判的传统，律例并行、以例补律是中华法系的突出特点，“比附援引”是中国古代的一种重要法律形式。周代断狱的“邦成”，秦代的“廷行事”，汉代的“决事比”，隋朝的“断罪无正条”，唐代的“出罪举重以明轻，入罪举轻以明重”，宋代的“断例”，元代的“格例、条格”，清代的比附“成案”，都是重视司法案例、以典型案例作为裁判指引和参考的表现。

中国历史上，司法案例与成文法曾出现过三次较为明显的结合现象。从西周初年的以例断狱到战国时期的成文法，再到西汉时期的律例并用，两者出现了首次融合。汉代《九章律》不足，于是就有了“决事比”，当时仅死罪的“决事比”就高达 14372 条。这一现象贯穿中国古代始终，唐律疏议、大明律、大清律等法典的条文之后都附有数目众多的“例”，在当时起到了注释法律的作用。第二次融合现象出现在“清末修律”之后，大理院在当时创制了大量案例，以解决日本学者仿效欧洲移植到中国的成文法的适应性问题。国民党时期，尽管“六法全书”被认为建立了较为完备的法律体系，但该体系中仍然包含了众多案例。20 世纪 40 年代后，由于多重因素使然，旧法统曾出现过由成文法“一边倒”的局面转而向英美法靠拢、对案例进行制度化建设的趋势。第三次融合，则发生在新中国成立之后。

新中国成立以来，我国通过案例提炼司法智慧和审判经验的努力历程久远。新中国成立初期，我国成文法尚不完备，运用案例积累立法经验、回应司法实践需求、以案例指导审判工作成为当时一项重要的司法探索和实践。毛泽东同志针对当时法制方面的问题指出：“不仅要制定法律，还要编案例。”自 1953 年开始，最高人民法院历时数年调集各地案例，起草了著名的《1955年以来奸淫幼女案件检查总结》，并于1957年下发执行。1955年10月，针对当时确定罪名、适用刑罚司法尺度不一的现象，时任最高人民法院院长董必武同志主持最高人民法院调阅各级法院审结的19200件案件，总结拟定了当时审判工作通用的 9 类罪、92 个罪名和10个刑种。a1956 年董必武同志提出：“要注重编纂典型案例，经审定后发给各级法院比照援引。”1962年12月，《最高人 民法院关于人民法院工作若干问题的规定》要求“总结审判工作经验，选择案例，指导工作”。1976年，最高人民法院印发“刘殿清案”等9个典型案例，b指导各级法院开展工作，在当时对国家拨乱反正、匡扶社会正义、树立司法权威等中起到了关键作用。

党的十一届三中全会召开之后，刑法、民法通则、婚姻法、刑事诉讼法等 法律相继颁布施行，针对审判实践中出现的法律适用问题，最高人民法院开启 了运用案例解释法律、配合有关法律和司法解释指导审判实践的尝试，并将其作为对下级法院审判工作进行监督和指导的重要措施。1983 年，时任最高人 民法院院长郑天翔指出，要利用具体案例指导各级人民法院的审判工作，对人民群众进行具体、生动而实际的法律教育。1983年至1988年间，最高人民法院以内部文件形式下发了一些案例，对一些重大、复杂、新型的刑事案件的定罪、量刑问题提供范例，为改革开放中新出现的民事、经济纠纷案件提供审判参考。1985 年，《最高人民法院公报》在创刊号上发布了15个案例，并于其后的十年间发布了168个案例。将案例定期在《公报》上发布，表明我国的司法案例制度逐渐步入规范化轨道。

1989年4月29日，时任最高人民法院院长任建新提出，在法制不健全、法律不完备的情况下，中央要求最高法院“要更多地搞点案例”，“案例对下级法 院做好审判工作是很有指导作用和参照作用的，而发布案例只能由最高人民法院来做。”这一时期，所有的案例都在《公报》上公开发布，公开性和透明度大 大提高，发布案例的程序也较过去规范。1996 年后，公报案例不再经最高人民法院审委会讨论确认后公布，最高人民法院的下属单位也开始编辑典型案例，案例的发掘、推广、研究和运用逐步由自发性生长、制度化探索走向多元化发展的道路。

党的十五大以后，最高人民法院着手进行案例指导的制度性建设。1999 年，《人民法院五年改革纲要》明确提出要编选典型案例，供下级法院审判类似案件时参考。2005 年，《人民法院第二个五年改革纲要》首次以正式文件的形式提出“建立和完善案例指导制度”。2008年12月，《中央政法委员会关于深化司法体制和工作机制改革若干问题的意见》将案例指导作为国家司法改革的一项重要内容。2010年11月26日，最高人民法院《关于案例指导工作的规定》要求：“最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院在审判类似案件时应当参照。”这标志着中国特色的案例指导制度正式确立。自最高人民检察院2010年发布了第一批3件指导性案例、最高人民法院2011年发布第一批4个指导性案例以来，截至2021年8月，最高人民法院颁布了28 批共162件指导性案例，最高人民检察院也发布了28批110件指导性案例，在解释法律、统一法律适用标准、规范司法行为等方面发挥了积极的作用。

司法案例是我国法治进程的真实记录和见证，蕴藏着法律的经验和秩序， 浓缩着人类法律智慧赋予的温情与正义。作为法治的基本单位，案例几乎蕴涵 着所有与法有关的信息，其不仅集中展现制度的冲突与整合，而且充分显示了司法运行的实际及制约因素。相较于司法解释固有的局限性，司法案例在弥补 制定法不足方面更具有针对性、及时性和明确性，更有利于将法官的自由裁量 权约束到一个相对合理的限度内。作为司法公共服务产品，以及国家立法的先 行验证和实践支撑，其已然成为国家治理的重要依据。

强调司法案例重要作用的同时，不容忽视的是，司法案例作为经验主义哲学的产物，其本身也存在一定的局限性。重视案例并不意味着要以案例改变甚 至取代法律及司法解释的地位和作用。对司法案例进行的类似性判断，是逻辑 上类比推理等方法的运用，对此必须谨慎对待，不仅应注重类比推理过程的合 理性，同时更应重视规范分析的根基地位。类似性比对应以案件要素事实为基础，考量案件关键事实、法律关系、案件争点、争议法律问题是否具有相似 性。在对实定法秩序进行体系化解释的过程中，要坚持司法中心主义，既给价 值判断留出适当的弹性空间，同时也应注重保持法律体系的相对封闭性，在尊重案例事实的基础上完成理论抽象，以此保证案例作用发挥的科学性。

当前，我国裁判文书公开的全面性、及时性、公开内容的规范化程度还存在一定的提升空间，指导性案例在数量、质量，以及援引适用的状况距离司法 实践需求还存在一定的距离。在我国法学发展和法治建设的时代背景下，案例 研究理应成为法学研究的重要方法。

中国司法案例研究中心自成立以来，始终致力于发现、树立、推广具有独特价值的案例，深度挖掘其中蕴含的裁判方法和法律思维，充分发挥这些案例独特的启示、指引和示范功能，目前已经基本建设成较为智能、高效、便捷的典型案例推广平台、法学理论研究平台、法律工作者服务平台、普及法律知识平台和司法交流合作平台，发挥了以案例分析法律、丰富法律、普及法律的作用，为探索和推动切合我国国情和司法实际的本土案例研究范式树立了较为成 功的典范。

本套丛书不仅是中国司法案例研究中心多年研究成果的总结和回顾，同时也是对司法大数据与审判经验深度融合进行制度探索的经验归纳与凝练。从内容上看，丛书集中选取了一批权威度高、影响力广泛的案例进行精心编排、整理编辑，其中也不乏一些适用法律和司法解释准确、说理充分的文书范例。本套丛书基于案例，但又不局限于汇编案例，中心学者在案例的基础上，对案例 所涉基本理论、裁判要旨、争议要点等进行了重点解读、详尽阐述和深入解析，对案件事实认定和法律适用过程中可能出现的容易引起混淆和误解的问题进行了尽可能全面、客观的适用指引。通读本套丛书，不仅可以全面掌握蕴藏在典型案例中的制度规则，以及该制度规则的理论背景、学术观点，了解权威法律机关对具体法律适用问题的司法政策、观点，准确理解和掌握法律条文及司法解释的精神和原义，而且还能够获取大量可参照、可复制的释法说理的思路与方法，其中的分析与观点深具启发，具有一定的指导及参考价值。

本套丛书契合我国司法实际，无论是内容编排还是案例选取，都始终注重 其专题性、典型性、代表性和新颖性，不仅对司法实务有重要的参考价值，可 资成为法官、检察官、律师、仲裁员在审判实践中参考的工具书，也能够为法学理论研究提供生动的素材，也可作为法科学生学习的辅佐性案例参考。本套丛书在编排过程中，注重结构体系的系统性， 以及案例来源、法律观点的权威性，故而也能够为法科学生以及法律爱好者进行法学专业知识学习提供参考和帮助。使用本书时，应注意国家最新公布的法律和最高人民法院最新颁布的司法解释，凡与前者有抵触的，应以前者为准。

是为序。

河南省高级人民法院副院长  王韶华

二零二一年八月

前言

由于法学传统渊源之差异，两大法系形成了截然不同的裁判规范路径。大陆法系形成了以成文法为主体的裁判规范体系，英美法系则形成了以案例为主体的裁判规范体系。尽管二者的终极目标都是为了判决的公正，但是二者对法 官的要求却有所不同。前者需要法官对现有法律规定有全面把握与理解，后者需要法官对过往案例了然于心。两大法系在裁判思路上的差异，并不影响其在各自反思基础上相互吸收与靠拢。大陆法系国家在继续坚持成文法裁判规范思路之时，开始发布部分案例，指导各级法院的审判。英美法系在继续秉持案例法裁判规范思路的同时，也开始颁布部分成文法，也注重依据法律规定进行裁判。任何体系或制度貌似拥有抵御外来知识或文化侵入的坚硬外壳，但并非说明其坚不可摧甚或恒久不变。变与不变主要取决于这一体系或制度在历史变迁中适应社会经济发展的能力，当这一能力并不能完全契合社会经济发展需要时，就应做出自身的调整和变革，否则这一体系或制度只能被抛弃，可能会被 其他新的体系或制度所取代。大陆法系的成文法裁判规范体系与英美法系案例 法裁判规范体系的相互吸收与借鉴，一方面固然说明了两大法系在世界全球化 背景下的相互融合与接近，另一方面也说明了这两种裁判规范体系在历史发展 进程中已经遭遇到了需要作出改变的内外压力。两大法系在裁判规范思路上的 变化，让两大法系各自不同的裁判规范体系更具有张力与适应性。

就法学传统渊源而言，我国属于大陆法系的成文法体系，法律的明文规定系我国法院裁判规范的主要依据。随着改革开放的不断深入，我国的法学和司法也成为世界全球化浪潮的“弄潮儿”。两大法系的法学和司法知识大量传入我国，我国的法学和司法也走出了国门。我国众多法律制度的制定或修改，在注重本土化的同时，也或多或少地吸收和借鉴了两大法系其他国家或地区的相关制度。在这一过程中，我国关注到了英美法系的案例法制度，也注意到了大陆法系开始建设有限的案例制度。这些新变化和新走向，对我国裁判规范体系的影响无疑是深远的。最高人民法院于 2011 年开始发布指导性案例以来，最高人民法院已经发布多批次指导性案例用以指导各级法院法官的裁判。尽管我国的指导性案例并不具有英美法系案例较高的法律位阶层次，但是指导性案例也可以作为裁判主文的引用规范，即指导性案例具有司法解释的功用。具有我国特色的案例指导制度在我国已经形成并已深深嵌入我国的司法体系之中，这 一点是毋庸置疑的。但是这一我国特色的案例指导制度却存在问题：一是指导性案件多为新颖性、造法性案例。对于广大一线法官而言，指导性案例并“不 接地气”。二是指导性案例的数量有限，涵盖面不足，指导性案例与广大一线 法官需求之间的张力日益明显。

对我国裁判具有划时代意义的“中国裁判文书网”于2013年7月1日正式上线，在中国裁判文书网上公布生效裁判文书至 今有 121,395,946 余份。这些 “浩如烟海”的“海量”裁判文书为一线法官办案 时查找相关案例作为参考提供了极大的便利。中国裁判文书网上公布的案例，弥补了指导性案例对一线法官办案指导性不足以及有时“不接地气”问题。正是看到了这一点，不少纸质媒体以及新媒体等都及时发布各类案件的裁判规则以及裁判精要，这些“短平快”“快餐式”的裁判规则和裁判精要，内容丰富、灵活多样，契合司法实践的需求，受到司法实践者和法学爱好者的青睐与追捧。河南省高级人民法院与郑州大学联合成立的“中国司法案例研究中心”以最高人民法院的生效判决为基础梳理了大量类案并形成了一系列“裁判精要和裁判规则”，这些“裁判精要与裁判规则”涉及实体法和程序法的诸多内容。其中部分“裁判精要与裁判规则”已经在该中心的微信公众号——“判例研究 （chinese case）”上推送，反响大、社会效果好。是故，本中心将已经在“判例研究（chinese case）”上推送的以及尚未推送“裁判规则”整理出版，以飨读者。该书具有但并不限于以下特点：

一是权威性。本书收录的裁判规则优先选择最高人民法院的生效裁判文书，对相同案件的裁判规则和思路进行梳理。在此基础上提炼形成的裁判规则 和裁判思路一定程度上代表了这一时期的司法水准，对各级法院裁判的参考性 和权威性更强。

二是适用性。本书紧扣当前司法实践中的热点或难点，梳理相关生效判决中的裁判规则与裁判思路。这样的进路，更能贴近司法现实的需要。该书所收录的裁判规则和裁判精要更契合一线法官甚或广大律师和检察官的办案需求， 本书的适用性更强。

三是专题性。本书收录的有关最高法院等生效裁判的裁判规则与思路聚焦于房地产纠纷领域，详细梳理了涉及房地产权属纠纷、房地产建设纠纷、业主、物业纠纷、相邻权纠纷等房地产纠纷领域的裁判规则与思路。这样的裁判规则内容，更有助于法官、检察官、律师、学者以及法科学生的专题化使用与学习。

四是体系性。本书在归纳的裁判规则和裁判思路同时，为便于读者更为全面了解这一问题的相关内容，本书在对每一个裁判规则梳理时，都涵盖导论、基本理论、案例与裁判规则、结语四部分内容，凸显其体系性。

中国司法案例研究中心推出的“大数据与裁判规则”系列丛书，显然并非传统意义上的学术专著，其更在于归纳整理相关知识点以及相关法律和司法解 释规定基础上，再归纳梳理相关案件的裁判规则和裁判思路。这样的“研究” 进路意在探寻和发现司法实践中最为鲜活生动的一面——法官裁判的精髓，即承载着法官对法律和案件事实经验智慧的裁判规则，并将其呈现在广大学者、 法官、检察官、律师以及法科学生面前，供其研究、参考办案与学习之用。尽管其深度有限，但其对于我国法治建设的贡献或许并不亚于深奥的学术专著。

当然，“房地产纠纷司法裁判精要与裁判规则”一书仅为这一研究进路的 第四部有关“裁判规则”书籍，今后我们将秉持这样的进路继续跋涉，陆续推 出“大数据与裁判规则”系列丛书，为法治建设尽绵薄之力！

是为前言。

张嘉军

2021 年7月28日于盛和苑

荐语

尹飞

中央财经大学法学院院长、教授、博士生导师

《房地产纠纷裁判精要与裁判规则》一书实践性强，当下司法实践中建筑房地产纠纷案件多发，法律疑难问题较多，各地法院在法律适用上并非统一，该书对建筑房地产案件裁判规则进行归纳提炼并集结出版，有助于促进该领域在司法裁判上法律适用的统一；该书体系性强，从整体布局上包括房地产权属纠纷，房地产建设纠纷，业主、物业纠纷，相邻权纠纷等，涵盖了建筑房地产领域的主要问题。且在每一节的写作布局上，又包括导论、基本理论、裁判规则、结语4个部分，体系逻辑性强；该书适用性强，该书不仅可以作为法学理论研究者进一步深化对建筑房地产问题研究的案例资料，还可以作为法学老师授课的辅助性案例性教材。

范书伟

河南省高级人民法院民四庭员额法官、房地产领域专业审判法官

法官的主要工作就是,从当事人主张的众多的有争议的事实及证据中去粗取精,化繁为简,总结出具有法律意义的案件事实和当事人实质争议的法律关系,并依据法律规定对争议问题做出裁判。而在房地产领域,公法与私法交织,当事人之间的争议事实和法律关系也较为复杂。全面了解类案的裁判意见和最新的专业研究意见,为准确认定和正确解决审判实践中的疑难问题提供精准参考,是每一名房地产领域专业法官的期望和希望。张嘉军教授不惜抽出精力,领衔编著本书,充分关注房地产领域的法学理论与司法实务的前沿问题,对相关司法案例进行类案整理与梳理分析,能够为法学研究和司法实践工作提供可以比较、借鉴、引用的较为全面的裁判指引,恰是我们所期待和需要的。

王囝囝

北京市金杜律师事务所上海分所合伙人、金杜华东争议解决部管理合伙人

《房地产纠纷裁判精要与裁判规则》一书立足于司法实务研究，通过大数据搜集、识别、分析并提炼房地产纠纷领域的司法案例和裁判精要，据此探讨和概括司法裁判中多发争议、裁判规则和发展趋势，对法律专业人士特别是律师从实务角度全面了解司法机关对房地产纠纷的审理思路和裁判规则具有非常重要的参考价值。

该书更为突出的是，在探讨具体案例之外，作者对每个具体法律问题在我国法律体系的制度沿革、法律规范和理论根基也进行了全面分析，从而在解释论层面探讨法律适用的同时，也兼顾探讨立法和法学理论层面的法律制度构建以及规范的根基和溯源问题，有助于从宏观和微观、理论和实践、立法与司法等不同视域对我国房地产法律制度和裁判规则进行全方位的解析和研读。

该书有助于律师快速确定类似案件的诉讼思路，有助于律师精准地处理类似案件。

高上

郑州航空港区兴港投资集团、郑州航空港区航程置业有限公司法务经理

《房地产纠纷裁判精要与裁判规则》一书以司法实践为基石，通过案例研判，专家研讨，法律及司法解释研究，凝练出了房地产行业领域纠纷的裁判要点，对案例所涉基本理论，裁判要旨，争议焦点等进行了重点解读，对司法实践中易出现混淆、误解的问题进行了深入研究，对该领域未来发展趋势，裁判规则及司法实践提供了重要的参考，提供了坚实的理论支撑。

该书更为突出的是，运用大数据积极构建司法案例研究的大格局，选择优质的最高人民法院的生效裁判文书，紧跟房地产行业纠纷热点，凸显该书的权威性及实用性。作为国有企业法务人员，阅读该书有助于梳理案件诉讼整体思路，建立同类案件横向对比体系；同时，更能从中提取经验，总结教训，有助于完善企业合规建设，进一步推进企业构筑法律风险防控体系。

徐恭平

中国政法大学民商法学2021级硕士研究生

本书通过以案释法，充分展现了房地产纠纷领域的热点难点问题，生动诠释了纸面上的规则在实践中的运用，深刻体现了理论和实践的结合。我读了该书，深受启发，不由意识到自己在过往的学习研究过程中，往往陷入理论的囹圄，片面的在僵化的法条背后进行理论的推演，假想实践中的问题，忽视了真正亟待回应的问题。

以书中提到的业主专有权、共有权纠纷问题为例，我在过往研究该问题时，往往仅关注区分所有的理论问题的历史梳理、学说争议，仅重视从逻辑层面来理解专有权、共有权等，忽视了这一规则在实践运用中的样态，忘记了理论应服务于实践这一基本要义。通过阅读该书，我方才真正了解了实践关切以及实务立场，以此反思先前所作的理论梳理，终于在脑海中架起了理论和实践的桥梁，终于这一问题有了全面深刻的认识。

该书真正为我们这些象牙塔里的学生，开拓了视野，解答了困惑，对研究有极大裨益。

陶若妍

郑州大学法学院（知识产权学院）2019级本科生

本书以房地产纠纷为线索，为广大法学生提供了丰富的理论与案例知识，搭建了民事法律学习的框架。更难能可贵的是，本书通过各类房地产纠纷判例给读者以指引，引领读者通过判例研究的手段掌握处理房地产纠纷的逻辑思路与基本方法。本书中大量的房地产纠纷案例，将理论的学习和法律实践联系起来，帮助读者在案例中学习知识和掌握分析案例的方法。这样，既可以加深读者对理论的理解，也可以促使读者将理论运用到实践中去。理论与实践的良好互动是本书的最大特色，形成了一套完整而生动的逻辑体系。我期望更多的法学生可以像我一样，通过研读本书不断激发学习兴趣，探索通往法律知识殿堂的道路。