孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案

【关键词】

商品房买卖合同  格式条款  检察和解  诉源治理

【基本案情】

2017年9月22日，孙某与衡水某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）签订了商品房买卖合同一份，合同约定孙某购买位于衡水市故城县郑口镇京杭大街西侧美林水岸某号商铺。商品房买卖合同中附件三《装饰、设备标准》第七条约定：二楼楼顶平台归三楼住户使用，具体使用面积详见设计图纸。入住之后，因三楼住户在二楼楼顶平台私自搭建围栏、庭院、菜园等，严重破坏了楼顶结构，导致孙某所购的商铺常年漏雨；且因上述合同内容约定，三楼住户禁止孙某到楼顶进行维修，漏雨问题一直存在，影响了孙某的日常经营生活。2021年2月25日，孙某起诉某房地产公司至河北省故城县人民法院，请求法院判决确认商品房买卖合同附件三第七条“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款无效。

故城县人民法院于2021年4月7日作出民事判决。该院认为某房地产公司不认可其与孙某签订的商品房买卖合同附件三中的第七条是其为了重复使用而预先拟定的，且孙某仅提交了一份商品房买卖合同也不足以证明该条款系格式条款，且该条款也不存在法律规定的无效情形。故该院判决驳回孙某的诉讼请求。

孙某不服一审判决，上诉至衡水市中级人民法院，衡水市中级人民法院于2021年6月29日作出民事判决。该院认为，格式条款只有存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式条款就一定无效。本案中，孙某购买案涉商铺时，该商铺系现房，孙某接收商铺时对商铺进行了验收，在《商住楼交接确认单》上注明案涉商铺存在的问题并签字确认。孙某签字确认的该确认单中所列明的问题未包含案涉商铺楼顶平台，且案涉商铺的楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分，孙某主张附件三第七项“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的条款限制了其作为所有权人的权利，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。孙某虽主张案涉商铺验收时并未对楼顶进行验收，但未提供相应的证据证明其主张。同时，双方签订的《商品房买卖合同》约定，本合同及附件共13页，合同附件与本合同具有同等法律效力。因《商品房买卖合同》双方已经签字生效，并已经备案，应视为孙某对《商品房买卖合同》附件三的内容系明知，合同附件三的内容亦是双方真实意思表示，合法有效。故该院判决驳回上诉，维持原判。

孙某不服二审判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2021年11月9日裁定驳回孙某的再审申请。

【检察机关履职情况】

受理及审查情况  2022年2月21日，孙某不服，向衡水市人民检察院申请监督。衡水市人民检察院受理该案后，依法运用调查核实权，经查阅法院卷宗，询问孙某提供的多名证人，向住建部门发出协助调查函，调查设计图纸及三楼住户与某房地产公司签订并备案的《商品房买卖合同》，全面了解案件基本事实和发生背景。检察机关调查发现，三楼住户与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定其享有二楼楼顶的使用权，规划设计图纸将二楼楼顶分为两部分，北一半为三楼的观景平台，南一半为放置二楼住户太阳能储电设施等空间。某房地产公司在向三楼住户销售房屋时，口头承诺按照图纸使用二楼楼顶平台。三楼住户在使用二楼楼顶平台时，私自搭建围栏、庭院、菜园，破坏了楼顶结构，导致孙某所购的商铺常年漏雨，影响孙某的日常经营生活。

检察和解  检察机关经审查认为，案涉条款虽是开发商为了重复使用而预先拟定的条款，但根据有关法律规定，除一般无效情形外，格式条款只有存在涉及损害主要权利的情形才无效。本案中，案涉商铺的楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分，孙某主张该条款限制了其作为所有权人的权利，缺乏事实和法律依据，因此案涉条款虽为格式条款，但不存在无效情形。但考虑到本案矛盾纠纷的实质是相邻关系纠纷，孙某在与三楼住户多次交涉无效后以某房地产公司为被告提起确认合同无效之诉，意图通过否定《商品房买卖合同》中格式条款效力，以维护所购买房屋正常居住使用的合法权益。检察机关简单作出不支持监督申请决定，案了事未了，某房地产公司在销售过程中不规范行为以及三楼业主使用楼顶平台不当引发的矛盾依然存在。为减轻当事人诉累，检察机关邀请人民监督员、区人大代表、律师等五名听证员就该案举行公开听证会。听证会上，承办检察官详细介绍了案情，双方当事人充分发表了意见，听证员从法理情的角度对开发商售房过程中不当承诺、放任三楼住户私搭乱建以及造成业主损失等问题进行了评析，帮助双方当事人梳理民事权利义务。在检察官与听证员的共同释法说理下，双方达成和解协议，某房地产公司对楼顶进行防水维修，并协助相关部门拆除二楼楼顶私搭乱建，孙某主动向检察机关撤回监督申请。

延伸工作  衡水市人民检察院在依法开展监督工作的同时，通过一体履职与故城县人民检察院组建诉源治理办案专班，依法能动履职，对于办案中发现的辖区部分商品房小区业主私搭乱建监管不力等社会治理问题，依法向故城县住房和城乡建设局、故城县社区建设和物业监督管理筹建工作领导小组办公室等单位制发检察建议书，督促其履行监管职责，及时处理违建问题。检察建议制发后，各职能部门高度重视，第一时间加强排查，进行内部整顿、建章立制、多措并举整改问题。

【典型意义】

（一）检察机关办理涉商品房买卖合同监督案件，既要准确认定法律关系，也要注重案件办理实效，解决购房人急难愁盼问题。房产事关老百姓的生存权益。实践中，有的房地产公司为了销售便利，将本属业主共有的屋顶部分承诺特定住户享有使用权，特定住户在屋顶上私自搭建建筑物，损害楼体结构，造成安全隐患。本案中，针对某房地产公司销售商铺时，制定的“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款，孙某意图通过起诉该格式条款无效，实现对楼顶的使用权能，解决因三楼住户在二楼楼顶平台私搭乱建导致屋顶漏水问题。但根据有关法律规定，案涉楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分，案涉条款虽为格式条款，但并非当然无效，孙某的诉求得不到法律的支持。鉴于上述情况，检察机关在准确认定法律关系的基础上，综合考虑法理情，通过公开听证促进双方达成了和解协议，使矛盾得到实质性化解，真正做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民。

（二）检察机关在办案中应当以个案为切口，延伸检察监督，助推社会综合治理，并建立长效工作机制。本案办结后，检察机关通过走访调研、大数据筛查，发现当地近年来因私搭乱建问题得不到妥善解决而激化矛盾并诉至法院的案件多发。为推动行业治理，检察机关坚持一体履职，成立专班开展有关工作，向有关部门制发社会治理类检察建议并跟进落实情况，确保取得实效。此外，本案当事人孙某的父亲是一名退役军人，案涉商铺是倾多年积蓄为子购买，其为房屋漏水问题奔走维权，却得不到及时妥善解决，一定程度上反映出当地退役军人权益保障方面存在机制不畅等问题。为此，衡水市人民检察院与衡水市退役军人事务局就保护退役军人合法权益会签《关于加强支持起诉工作保护退役军人合法民事权益的工作机制》，建立了检察机关驻退役军人事务局民事支持起诉服务站，进一步形成了退役军人合法权益保护的工作合力。