张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案
【关键词】
房屋租赁合同 调查核实 检法衔接 实质性化解
【基本案情】
2011年10月16日，张某仲与唐某签订了《商铺租赁合同》，约定由张某仲转租唐某承租的3700平方米商铺（位于新疆维吾尔自治区库尔勒市某购物广场三楼），租期十年（自2011年11月17日至2021年12月31日），第一年租金80万元，后续租金逐年递增5%。合同签订后，张某仲以该商铺地址注册公司，用于开展教育培训等经营活动。2019年4月18日，因张某仲未按期支付租金，唐某向库尔勒市人民法院提起诉讼，要求张某仲支付所欠房屋租金、违约金及物业费。库尔勒市人民法院经缺席审理后判决张某仲向唐某支付房屋租金及违约金合计4476225元。2021年8月6日，唐某申请执行，库尔勒市人民法院依法扣划张某仲23066.15元并冻结其股权和房产，将其列入失信人员名单，限制高消费，随后作出终结本次执行程序裁定。在执行过程中，张某仲不服库尔勒市人民法院判决，向库尔勒市人民法院申请再审被裁定驳回。
【检察机关履职情况】
受理及审查情况 2023年3月23日，张某仲向库尔勒市人民检察院申请监督，主张本案实际承租人系张某，法院缺席审理程序违法。库尔勒市人民检察院受理该案后，调阅并审查了本案一审、再审及执行卷宗，经审查认为该案一审系缺席判决，认定张某仲欠付唐某房租400余万元的基本事实不清，缺乏证据证明。检察机关进行以下调查核实工作，一是充分听取双方当事人及案外实际承租人张某对该案判决认定事实、证据及适用法律的意见；二是引导唐某、张某对双方争议的租期、欠付租金等部分不清楚的事实，进行核算并提供相关证据；三是与执行法官了解执行情况及作出终结本次执行程序原因。检察机关查明，2011年9月，张某与唐某对租赁商铺合同协商一致，由唐某先在合同上签名。次月，张某委托张某仲代签了合同，唐某对此知情且未提出异议。合同履行过程中，张某仲一直未实际使用案涉商铺，而是由张某装修商铺后实际使用。张某先单独使用2800平方米，后与他人合伙经营，最后又将铺面分割后进行转租。期间，唐某曾直接收取了部分转租期间次承租人交付的租金。后张某与唐某因租金支付责任主体及数额等问题发生争议，多次结算未果引发诉讼。
检察和解 为充分保障当事人合法权益，妥善化解矛盾，检察机关组织公开听证会，通知案外人张某参加，核对证据并听取各方意见。听证过程中，唐某、张某及张某仲确认截至2017年底前租金共计651万余元，唐某认可起诉金额中未扣除张某已付的226万余元房租的事实。但张某提出因银行卡丢失，导致100余万元支付租金的转账记录无法提供，且2017年之后唐某同意转租并直接收取了部分租金，现无法联系次承租人，致使欠付的该部分租金情况无法查实。唐某对此不予认可，和解工作陷入僵局。检察官对当事人摆事实，陈利弊，耐心引导三方换位思考、互谅互让，妥善化解争议。最终，唐某、张某、张某仲达成和解协议，协议约定：1.张某、张某仲与唐某约定去法院签署执行和解协议，张某仲放弃申请监督权利；2.张某与张某仲以三年为期分期支付剩余租金130万元，若逾期则承担20万元违约金；3.解除张某仲与唐某之间的房屋租赁合同，唐某自愿放弃2018年至2021年期间200余万元的租金；4.若张某另有相关支付租金凭证，超过30万元的金额，可从剩余130万元应付租金中扣除。
延伸工作 听证会后，库尔勒市人民检察院向库尔勒市人民法院提出恢复执行的建议，法院审查后决定恢复执行。在承办检察官与执行法官共同见证下，当事人依照检察和解协议内容签订了执行和解协议。2023年6月12日，申请人张某仲向检察机关撤回监督申请。
【典型意义】
（一）检察机关在办案中应当强化民法典理念引领，厘清法律关系，助推房地产租赁市场规范化、法治化。本案法院审理时适用合同法，检察监督时民法典已实施。两者虽未规定名义承租、实际承租的责任问题，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追偿的权利，蕴涵了谁使用谁付费，由实际使用人支付租金的立法精神。检察机关依法调查核实，查清案件基本事实为促成三方当事人签署检察和解协议奠定了基础。检察机关通过检察和解，促使名义承租人与实际承租人自愿共同负担债务，符合民法典鼓励交易和保护债权人的价值取向。
（二）检察机关在办案中应当积极推动检察和解与法院执行和解无缝对接，促成检法双赢，减轻当事人诉累。定分止争是司法工作的应有之义。检察机关在监督法院民事生效判决时，通过构建“调查核实查明事实+公开听证+引导检察和解+对接法院执行和解+跟进督促执行”的办案模式，既保证和解协议有效落实，又与法院形成合力，共同保护各方民事主体合法权益。本案中，检察机关推动检察和解对接法院执行和解，法院恢复执行案件，避免程序空转，节约司法资源，最大效率解决当事人矛盾纠纷。
宋某军、赵某、刘某源申请不予执行仲裁裁决执行监督系列案
【关键词】
一房二卖 仲裁裁决 不予执行 检察建议
【基本案情】
1999年10月，宋某军、赵某、刘某源分别与湖南省某房地产开发公司（以下简称某房产公司）签订《商品房购销合同》，约定购买某大厦第一层1-8 、16号房，单价每平方米5600元，总金额237万余元。宋某军等支付全款并占有使用，上述合同在房管部门进行了备案。
2001年12月，某房产公司与宋某签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将包含宋某军等购买的上述房屋及门面在内该大厦一层南头裙楼出卖给宋某，房屋面积633平方米，总金额443.1万元。同时约定以某房产公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未进行备案。
2005年5月，宋某向长沙仲裁委员会申请仲裁，请求裁决某房产公司交付案涉房屋并协助办理房屋权属证书。同年12月，长沙仲裁委员会作出裁决：“一、某房产公司应在本裁决书送达之日起十日内将宋某购买的某大厦首层南向从⑤轴到⑩轴裙楼商业用房（建筑面积633平方米）交付给宋某；二、某房产公司应在本裁决书送达之日起90日内协助宋某办理好房地产权属证书。”
仲裁裁决生效后，宋某向长沙市中级人民法院申请执行。长沙市中级人民法院指定长沙市天心区人民法院立案执行。2006年8月，天心区人民法院作出裁定，以执行中发现部分执行标的已被宋某军等人占有使用，某房产公司暂无可供执行的财产为由，终结本次执行程序。2009年10月，天心区人民法院恢复执行并发出公告，要求宋某军等限期腾退，宋某军等提出异议。2010年11月，天心区人民法院作出裁定，驳回宋某军等的异议，并告知不服裁定可在15日内向法院提起诉讼。宋某军等向天心区人民法院提起执行异议之诉，因未按时缴纳诉讼费，被视为按自动撤诉处理。2012年6月，天心区人民法院再次采取执行措施并发出执行公告，要求宋某军等腾退案涉房屋。同年9月，宋某军等再次提出执行异议，天心区人民法院再次裁定驳回宋某军等的异议。宋某军等不服，向长沙市中级人民法院申请复议。长沙市中级人民法院作出撤销天心区人民法院驳回异议的裁定，发回重新审查。2014年4月，天心区人民法院重新审查认为，宋某军等提出的执行异议实质是对案涉房产所有权提出异议，与2010年作出的驳回异议裁定系针对的是同一标的物，故不再重复裁决，驳回宋某军等的异议。而此前的2013年7月，天心区人民法院曾以无法执行为由，裁定终结本次执行程序。
2019年，宋某向长沙市中级人民法院申请恢复执行。同年7月，长沙市中级人民法院将该案指定到长沙市雨花区人民法院执行。同年11月，雨花区人民法院裁定将案涉房屋产权过户至宋某名下，宋某持本裁定书到有关机构办理产权转移登记手续。2020年10月，宋某军等向雨花区人民法院提出执行异议。雨花区人民法院认为宋某军等人提出的要求确认房产所有权的诉求，不属于执行异议程序审查的范围，不予审查。宋某军等提出的执行异议实质是主张对案涉房屋拥有优先取得房屋所有权的权利，从而排斥宋某依据仲裁裁决提出的执行申请，该异议请求与天心区人民法院2010年作出的执行裁定处理的异议请求实质内容一致，已由天心区人民法院作出实体处理，告知其提起执行异议之诉，现宋某军等再次提起执行异议属重复主张权利，不符合受理条件，遂于同年12月作出裁定驳回宋某军等人的异议。宋某军等不服，再次向长沙市中级人民法院申请复议。2021年4月，长沙市中级人民法院裁定维持雨花区人民法院驳回异议裁定。同年7月，宋某军等向长沙市中级人民法院申请不予执行仲裁裁决，截至2022年6月，法院未予立案。
【检察机关履职情况】
受理及审查情况 2022年6月，宋某军等认为长沙市中级人民法院在执行宋某与某房产公司商品房买卖合同纠纷仲裁裁决一案中存在违法情形，向长沙市人民检察院申请监督。
检察机关查明，案涉房屋由于未办理竣工验收手续就交付使用，导致案涉房屋栋证及分户证未及时办理，后某房产公司又“一房二卖”引发房屋权属争议，房屋登记部门认为该案权属登记属历史遗留问题，要求争议各方先走司法程序确定权属后再办理。2013年，宋某军等人就该案执行问题进行信访。同年1月，相关单位召开该仲裁裁决执行案的协调会。天心区人民法院认为，长沙仲裁委员会将不属于某房产公司的财产裁决给宋某，致本案无法执行，于同年7月裁定终结本次执行程序。
监督意见 2022年8月，长沙市人民检察院向长沙市中级人民法院制发执行监督检察建议。检察机关认为，办理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中宋某军等购买案涉房屋签订合同在先、付款在先，并在房管部门办理了合同备案，实际占有使用房屋20余年，应确定其权利保护顺位先于宋某。某房产公司在仲裁过程中隐瞒案涉房屋已出售的事实，侵害合同签订在先的宋某军等人合法权益，应当裁定不予执行该仲裁裁决。
另，天心区人民法院于2006年、2013年两次执行已查明案件相关事实，并裁定终结本次执行程序。雨花区人民法院再次将案涉房产作为执行标的裁定过户，明显与在先的执行活动相矛盾。宋某军等就执行法院多次重新启动执行而作出的执行行为不服提出异议及申请复议，不应认定是重复主张权利，雨花区人民法院驳回其异议及长沙市中级人民法院复议维持不当。
监督结果 长沙市中级人民法院采纳了长沙市人民检察院提出的不予执行仲裁裁决检察建议，并于2022年11月1日作出执行裁定，撤销天心区人民法院驳回宋某军等的异议裁定。另对宋某军等申请不予执行仲裁裁决一案立案审查，长沙市中级人民法院于2023年3月31日裁定不予执行本案生效仲裁裁决。
【典型意义】
（一）检察机关办理“一房二卖”监督案件，应当坚持区分原则，准确认定房屋买卖合同效力以及房屋所有权的归属。“一房二卖”是指出卖人将同一特定房屋出售给不同买受人的行为。实践中，作为房地产开发商出卖人因国家房地产调控政策限制，融资渠道收窄，资金链日益绷紧等压力而实施“一房二卖”等违法行为，既损害了买受人的合法权益，也破坏了房产交易秩序。检察机关在办案中，应当综合办理房屋变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，未取得房屋所有权的其他买受人则有权请求出卖人返还购房款并赔偿其损失。本案中，检察机关充分发挥民事检察职能作用，对房产交易中的“一房二卖”问题进行有效监督，维护了顺位在先房屋买受人宋某军等的合法权益，增强了人民群众的房产交易信心，保障了房地产交易秩序和安全，落实了以人民为中心的发展思想，以检察力量守护民生民利。
（二）检察机关通过监督法院对生效仲裁裁决的执行活动，有效维护仲裁案外人的合法权益。现阶段，检察机关对仲裁活动直接进行监督，尚无明确的法律依据，但通过监督人民法院仲裁裁决司法审查实现对仲裁程序的间接监督，既有法律依据，也有实践基础。根据民事诉讼法的规定，检察机关有权对人民法院的执行活动实施法律监督，人民法院对仲裁裁决裁定执行或者不予执行，所作裁定即属于人民法院民事执行裁判，如果裁判确有错误的，检察机关应当进行民事执行监督。本案中，开发商某房产公司故意向仲裁机构隐瞒案涉房屋已出售并备案的事实，致使仲裁机构作出错误的仲裁裁决书，恶意损害房屋前买受人宋某军等的权益，宋某军等据此向法院提出执行异议，法院裁定驳回宋某军等的异议错误。检察机关就仲裁裁决所涉相关事实展开调查核实，并在此基础上向法院制发不予执行仲裁裁决检察建议被法院采纳，有效维护仲裁案外人的合法权益。
