裁判规则：

   人民法院在认定商品房认购协议的性质时，应当着重审查协议的内容，即协议是否具备商品房买卖合同必备的条款和要件。

案件：修永琴、北京宏顺世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2017）最高法民申46号

最高院认为：

   本案中，修永琴（乙方）作为买受方与作为出卖方的晋豫泰公司（甲方）于2012年8月11日所订立的《商品房认购协议》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，且该认购协议中没有确定标的物，即房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等作出约定。因此，该认购协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。虽然修永琴在认购协议签订后依约交付了首付款200万元，但是由于直至产生争议诉诸法院时，晋豫泰公司仍未与修永琴签订正式的《商品房买卖合同》。故此，原审法院将该《商品房认购协议》定性为预约合同，定性准确。

（来源于：判例研究）