裁判规则：商品房认购协议的性质可以从权利取得形式、协议内容以及协议签订目的等方面进行综合判断。

案件：王秀芳、黄卿安再审审查与审判监督民事裁定书（2017）最高法民申571号

最高院认为：

    从权利取得形式看，王秀芳与天意公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《认购商品房协议书》明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明《认购商品房协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《认购商品房协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购商品房协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定王秀芳与天意公司订立的协议书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。

（来源于：判例研究）