实务要点三：

商业楼与物业公司未签订物业服务合同，在物业公司已向商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且商业楼所有权人长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。

广东省中山市中级人民法院认为，《物业服务合同》中的物业名称及不动产登记资料显示，涉案商业楼不属于合同约定的物业服务管理范围，但综合原业主农业银行中山分行向某物业公司缴交物业管理费、某物业公司向方某某催缴及其后形成的会议纪要等事实，可以确认涉案商业楼处于某物业公司的实际物业管理区域范围内。《物业服务合同》的合同相对方虽为某物业公司与某小区业委会，仅对某物业公司及某小区业主具有法律约束力，但综合考虑：（一）农业银行中山分行作为涉案商业楼原权利人对某物业公司的服务管理无异议；（二）涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；（三）会议纪要中明确“某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理”等事实，可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。如上所述，在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后，方某某应参照《物业服务合同》约定每月向某物业公司缴纳物业管理费。