实务要点一：

物业服务合同约定周期性交付物业费的，则每个周期的物业费系独立之债，其诉讼时效应独立计算。

案件：赵君临物业服务合同纠纷再审民事判决书（2017）闽民再323号

来源：中国裁判文书网

福建省高院认为：

关于诉讼时效。根据象屿物业公司与赵君临签订的《前期物业管理协议》第三条第二款约定，赵君临应于每季度第一个月的前10日内交纳物业服务费。如赵君临未按约定交纳物业服务费，则象屿物业公司应进行催收，故每季度应交物业服务费系独立之债。本案诉讼时效应自赵君临逾期交纳物业服务费起计算两年，且每季度应交物业服务费的诉讼时效应独立计算。二审判决认定上述物业服务费债权属同一债权并认定其诉讼时效应自最后一期履行时间开始起算，依据不足。

实务要点二：

非业主专有、市政公用部分、其他权利人所有的设施造成业主损害的，因其属于业主公用设备设施，物业公司应当承担违约责任。

案件：重庆新东原物业管理有限公司与聂诗胜物业服务合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书（2018）渝民申232号

来源：中国裁判文书网

重庆市高院认为：

新东原公司认为堵塞的排水管系该单元的支水管，不属于新东原公司维护、清掏的小区公共区域内的主水管范围，且该水管堵塞是因为生活垃圾堵塞造成的，聂诗胜应该告楼上的业主侵权。聂诗胜对水管堵塞是因为生活垃圾堵塞造成的没有异议，但认为该管道堵塞部位是在业主户外，应属于新东原公司清掏范围。本院认为，本案中，造成聂诗胜房屋受损系其楼下立管部位堵塞引起反水所致，堵塞物是烂抹布等物品，该区域并非聂诗胜专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的设施，应当属于公用设备设施，新东原公司对此具有管理、维修、养护的义务。新东原公司虽辩称其已委托相关公司对涉案物业项目的公共管道进行定期清掏、疏浚，并举示了与重庆美域净环卫有限公司签订的《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》及该公司出具的情况说明，但该证据不足以证明其已定期清掏、疏浚，故涉案公共管道堵塞反水导致聂诗胜房屋受损，系新东原公司违约，新东原公司应当承担违约责任。

实务要点三：

物业服务合同到期后不予续聘，物业公司拒绝移交物业管理权而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业服务费的，人民法院不予支持。

案件：南京宁设物业管理有限责任公司与殷明物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2018）苏民申2486号

来源：中国裁判文书网

江苏省高院认为：

本案中，金陵世家业委会已于2015年8月25日通过决议，作出了不同意续聘宁设物业公司在该小区进行物业服务的决定，并于2015年9月14日发函给宁设物业公司，通知宁设物业公司的物业服务期限至2015年12月31日到期。故一、二审法院认定案涉物业服务合同终止时间为2015年12月31日并无不当。

宁设物业公司主张根据生效民事判决确认其应于2016年8月31日撤出金陵世家小区，故其与金陵世家业委会之间的不定期物业服务合同终止时间应为2016年8月31日。本院认为，因宁设物业公司在收到金陵世家业委会发函后拒不撤出，金陵世家业委会向南京市建邺区人民法院诉请其撤出金陵世家小区并移交物业管理权，人民法院生效判决确认的宁设物业公司撤出时间并不是双方物业服务合同的终止时间。

实务要点四：

物业管理合同的备案制度、物业管理活动的规范属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，是否备案、是否符合选聘物业服务企业流程流程不影响《物业服务合同》效力。

案件：林星与延边锦绣天景物业公司物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书（2018）吉民申4006号

来源：中国裁判文书网

吉林省高院认为：

物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。因此，林星提出《前期物业服务合同》存在未及时备案、未经过招投标程序签订、缺少违约条款等多项违反法律法规强制性规定的情形，系无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

实务要点五：

由于物业公司未采取有效防范措施或未及时采取查控措施，导致业主财产被盗的，物业公司应对业主财产损失承担相应的补充赔偿责任。

案件：宜春安居物业服务有限公司、李蓉物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2018）赣民申178号

来源：中国裁判文书网

江西省高院认为：

经查，按照宜春市毓盛房地产开发有限公司与安居物业签订的《宜教花苑物业管理委托合同》第十条的约定，安居物业应维持公共秩序，包括安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，协助当地公安机关实施小区治安防范工作，如出意外，安居物业无过错不承担责任，安居物业如有过错应依法承担相应责任。安居物业作为李蓉所居住小区的物业服务公司，对小区采取的是半开放式管理模式，只对车辆及特殊人员进行登记。本案中，曾维红、邹柏平骑着女式摩托车进入小区，从没有锁大门的一楼上到最顶楼（高层电梯楼房），然后从最顶楼一直敲门直到三楼的李蓉家，采用技术开锁方式进到李蓉家将财产盗走。期间还有李蓉的邻居发现可疑人员后向安居物业保安报告。由于安居物业没有采取有效防范措施，特别是在李蓉的邻居报告后，安居物业没有及时采取查控措施，如封堵路口、核实出入人员等，应对李蓉财产损失承担相应的补充赔偿责任，一、二审法院判决由安居物业对李蓉的损失承担20%（6000元）的责任并无不当。故安居物业的再审事由不成立。

实务要点六：

因公共楼道照明灯未正常照明，业主被其他人员放置的物品绊倒发生损害，属于物业公司未尽到相应的管理责任，物业公司应承担相应的赔偿责任。

案件：天津市盛业物业服务有限公司、张梅荣物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2018）津民申658号

来源：中国裁判文书网

天津市高院认为：

本院经审查认为，张梅荣所承租的天津市津南区双港镇泓沪园系天津市公共保障住房，盛业物业公司认可其为该小区提供物业服务，故双方之间存在物业服务合同关系，张梅荣以物业服务合同纠纷为由起诉盛业物业公司主体适格。虽然一楼电梯间附近其他人员放置的异物是张梅荣被绊倒地摔伤，并造成损失的直接原因，但在张梅荣倒地摔伤时，楼道内的灯没有正常照明，盛业物业公司未尽到相应的管理责任，二审法院酌定盛业物业公司对张梅荣的损失承当20%的责任，并无不当。