裁判规则;

在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项的情况下，在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围仅限于未售出的不动产。

案   件：海南文昌农村商业银行股份有限公司与文昌永丰投资有限公司金融借款合同纠纷案〔（2020）最高法民申1866号〕

最高人民法院认为：

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，在消费者交付购买商品房的大部分款项后，其享有的物权期待权优先于建设工程价款，优先于抵押权和其他债权，对其所购房屋享有的权益应当优先保护。根据原审法院查明的事实，案涉在建工程完工后，经海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）书面同意，文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）办理了案涉项目的预售许可证并对外销售。据此，原审法院认为购房人购买房屋系出于善意，其合法权益应予以保护，遂作出文昌农商行作为项目在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围限于项目未售出的不动产，符合本案实际情况，并无不当。

（来源：判例研究）