实务要点三：

没有约定建筑区划内的会所及附属设施为小区业主共有或者计入业主公用分摊面积的，业主主张建筑区划内会所及配套设施共有权的，人民法院不予支持

【争议点】

中山市火炬开发区丽港城小区业主委员会与中山市丽港城置业发展有限公司因业主专有权纠纷引发诉讼，该案历经广东省中山市第一人民法院一审、广东省中山市中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就丽港城小区游泳池及配套设施的归属问题产生争议。

【法院认为】

《物权法》第73条（对应《民法典》第274条）规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条（对应《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条）规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”上述法律、司法解释对于建筑区划内属于业主共有的公共场所、公用设施进行了规定，但对于以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施，如游泳池、健身房等（统称为会所），是否属于业主共有的公共场所、公用设施并未明确加以规定。从功能价值来看，建筑区划内属于业主共有的公共场所、公用设施是为了满足小区业主共同利益的场所和设施，从而区别于用于营利性的、面向社会开放的各种场所和设施。而综观现实情况，建筑区划内的会所往往不仅服务于小区业主，而且还面向社会开放，服务于多数不特定的人，具有一定的营利性。因此，建筑区划内的会所往往不是一个仅服务于小区业主的场所设施，不能够直接理解为业主共有的公共场所或公用设施。建筑区划内会所的归属宜根据业主在购房时与开发商之间的具体约定来判断。就本案而言，没有证据证明丽港城小区业主在购房时与丽港城公司约定小区游泳池及配套设施归小区业主共有，也没有证据证明小区游泳池及配套设施已计入业主公用分摊面积，因此丽港城业委会主张小区游泳池及配套设施归全体业主共有没有依据，本院不予支持。