实务要点一：

前期服务合同中的原物业服务公司在不具备物业管理资质的情况下，建设单位与另行选聘的新的具有管理资质的物业公司签订的物业服务 合同有效，对业主具有约束力

【争议点】

苏某春、黄某华与深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司（以下简称新洲城物业南宁分公司）因物业服务合同纠纷引发诉讼，该案历经广西壮 族自治区南宁市兴宁区人民法院一审、广西壮族自治区南宁市中级人民法院二审、广西壮族自治区高级人民法院再审三个阶段。在再审中，当事人就建设单位与另行选聘的物业公司签订的物业服务合同对业主的效力问题产生争议。

【法院认为】

在本案中，黄某华、苏某春与广西鑫利华房地产开发有限公司（以下简  称鑫利华公司）签订了《南宁市经济适用住房买卖合同》一份。同日，双方还签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》等。黄某华、苏某春于 2013 年 5 月 7 日办理入伙手续。2011 年 6 月 24 日，鑫利华公司与南宁鑫利华花城物业服务有限公司（以下简称鑫利华物业公司）签订了《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》。2014 年7月25日，因鑫利华物业公司的三级物业管理资质不符合继续承担鑫利华花城小区物业管理的规定，鑫利华公司遂与具有一级物业管理资质的新洲城物业南宁分公司签订了《鑫利华花城前期物业服务委托合同》，合同主要内容与《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》基本一致。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 1 条(对应《民法典》第 939 条）的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫利华公司在物业公司物业管理资质已不符合规定的情况 下，另行选聘符合物业管理资质要求的新洲城物业南宁分公司承担小区的物 业管理工作，并不违反法律规定。因此，鑫利华公司与新洲城物业南宁分公 司签订的《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》合法有效， 对苏某春、黄某华具有约束力。