实务要点三：

前期物业管理委托合同有效，实际建设单位有证据证明其与名义上的建设单位存在挂靠关系，业主不能以该实际建设单位不是建设单位为 由主张物业服务合同对全体业主不发生效力

【争议点】

于某升与辽宁军仁物业管理有限公司（以下简称军仁物业）因物业服务合同纠纷引发诉讼，该案历经辽宁省鞍山市立山区人民法院一审、辽宁省鞍山市中级 人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就物业服务合同的效力问题产生争议。

【法院认为】

在本案中，于某升以山水家园小区的权属归东大公司所有，无论郝某森个人还是远大公司与东大公司挂靠都是违法的，并以此为由向人民法院主张远大 公司与军仁物业签订的《前期物业管理委托合同》对东升及全体业主不具有效力。本案经再审审理认为本案为物业服务合同纠纷，远大公司或郝某森是否挂靠东大公司，以该种形式建设开发是否违法，不属于本案审理范围。一审中， 东大公司与远大公司出具的情况说明显示，东大公司认可远大公司系挂靠在其名下开发案涉小区，远大公司是实际开发山水家园小区的建设单位，在远大公司成立后，于 2006 年远大公司与军仁物业签订《前期物业管理委托合同》。因此，军仁物业提供的《前期物业管理委托合同》并非虚假的，在东大公司认可实际开发建设单位为远大公司的情况下， 远大公司与军仁物业签订的《前期物 业管理委托合同》约定的内容，并未损害山水家园小区全体业主的利益，对小区全体业主具有约束力， 当然对于某升也有约束力。因此， 对于于某升的远大公司与军仁物业签订的《前期物业管理委托合同》对于某升及山水家园小区的全体业主不具有约束力的诉讼请求不予支持。