实务要点四：

业主委员会与物业公司签订的物业服务合同不属于业主撤销权的对象，同时业主也不是合同的一方当事人，不能基于合同法规定的欺诈等 事由主张撤销物业合同

【争议点】

华某云、薛某年、冯某春、朱某元与高新区（新市区）天悦龙庭业主委员 会（以下简称天悦龙庭业委会）、新疆新金坤物业服务有限公司（以下简称新金坤物业公司）、原审第三人乌鲁木齐华兴物业服务有限责任公司（以下简称华兴物业公司）因物业合同纠纷引发诉讼， 该案历经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院一审、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就业主能否对物业服务合同行使权利问题产生争议。

【法院认为】

根据《物权法》第78条第2款(对应《民法典》第 280 条第 2 款)规定，“业主大会或者业主委员会作出的 决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。由此可知，业主撤销权适用的对象是业主大会或业主委员会作出的决定。而在本案 中冯某春、华某云、薛某年、朱某元四名业主要求撤销的对象为天悦龙庭业委 会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》，《物业服务合同》不能认定为业主大会或者业主委员会的决定内容，不属于业主撤销权的范围之内，因此冯某春、华某云、薛某年、朱某元四名业主不能基于上述法条依据行使撤销权。庭审中冯某春、华某云、薛某年、朱某元陈述其是依据《合同法》第54条第2款 (对应《民法典》第 148 条、第 150 条、第 151 条) 规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危， 使对方在违背真实意思的 情况下实施的民事法律行为，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或 者撤销的规定请求撤销上述《物业服务合同》。对于此本院认为，依据《合同法》第 54 条第 2 款而享有撤销权的主体应当是：一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危的手段使对方在违背真实意思的情形下订立合同的受欺诈人、受胁迫 人和被乘危人。而在本案中，一是《物业服务合同》的双方当事人为天悦龙庭业委会与新金坤物业公司，而不是冯某春、华某云、薛某年、朱某元四名业主；其次冯某春、华某云、薛某年、朱某元四名业主并未提供证据证明在《物业服务合同》签订过程中，作为业主大会的执行机构天悦龙庭业委会受到了新金坤物业公司的欺诈，从而签订了《物业服务合同》。二是天悦龙庭业委会系为全体业主服务的组织，其在签订《物业服务合同》时系代表全体业主，如果天悦龙庭业委会存在欺诈行为， 则签订《物业服务合同》的受欺诈人应为新金 坤物业公司，而不是冯某春、华某云、薛某年、朱某元四名业主。因此对于冯某春、华某云、薛某年、朱某元四名业主要求撤销《物业服务合同》不符合 《合同法》第54条第2款的规定，故本院对冯某春、华某云、薛某年、朱某元要求撤销天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》的上诉主张不予支持。