实务要点一：

商品房预约合同在形式上一般表现为以“认购书”“定购单”“意向书”等，在内容上一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、定金条款等内容

【争议点】

陕西安同实业发展有限公司（以下简称安同公司）与王某因商品房预约合同纠纷引发诉讼，该案历经陕西省西安市中级人民法院一审、陕西省高级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就关于《认购协议书》的效力问题产生争议。

【裁判说理】

在本案中，安同公司与王某签订的为商品房预约合同，而非商品房预售或商品房销售合同。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的，为有效合同。根据《合同法》第 94 条（对应《民法典》第 563 条）规定，当事人可以解除合同的情形包括：（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（2）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约为致使不能实现合同目的。由于王梅已依约履行了合同义务，但安同公司截至二审开庭时仍未取得商品房预售许可证、国有土地使用权证及建筑工程施工许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，故依据《合同法》第 94 条第（3）~（4）项之规定，双方签订的《认购协议书》依法予以解除。购房者签订预约合同可以防止其他购房者抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；房地产开发企业签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。双方签订的《认购协议书》符合商品房预约合同的法律要件。在签订预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，不适用缔约过失责任纠纷的案由。原审判决将本案纠纷认定为买卖合同纠纷不当，本案案由应为商品房预约合同纠纷。