实务要点五：

预约合同的损害赔偿应从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，以信赖利益为限，综合考察守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素

【争议点】

王某、郭某山与河南普利置业有限公司（以下简称普利公司）因商品房预约合同纠纷引发诉讼，该案历经河南省新乡市红旗区人民法院一审、河南省新乡市中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人就违约责任承担及损失范围确定的问题产生争议。

【裁判说理】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现行法律法规及司法解释未赋予预约合同强制订立本约的效力，且涉案登记协议中约定的房屋因规划变更已不存在，订立本约的基础已经丧失，依据上述司法解释的规定，应当解除双方当事人签订的登记协议，由违约方向守约方承担损害赔偿责任。基于上述对是何原因造成当事人未能按照涉案协议约定签订商品房买卖合同问题的分析，应当由普利公司对王某承担损害赔偿责任。违约方应当赔偿守约方机会损失。综上所述，普利公司应返还王某已支付房款并赔偿该部分房款的利息，对王某的机会损失予以赔偿。关于应适用何种标准作为计算机会损失的依据问题。银马保利城房屋与本案预约合同约定的房屋在位置地段、房屋类别、房屋架构、设计等方面较为类似，原审法院参照银马保利城的房屋评估价格确定机会损失并无不妥。同时，王某提起诉讼的时间是2010 年，此时，王某对于其丧失订立本约机会的事实应当知道，原审法院在诉讼中委托评估机构对与预约合同约定房屋相类似的房屋市场价进行评估并作为王某机会损失计算的参考依据符合本案实际。因此，对王某要求按照润华翡翠城 2012 年的市场评估价格确定机会损失及普利公司主张银马保利城评估价格过高的理由，均不予采纳。