实务要点四：

预约合同系为将来签订本约合同而达成的协议，其本身具有相对独立性，违反预约合同的约定同样应当按照相关法律规定承担违约责任，但违反预约合同承担的违约责任与本约合同不同。

【争议点】

程某菊与被申诉人江西惠荣房地产投资开发有限公司（以下简称惠荣公司）因商品房预约合同纠纷引发诉讼，该案历经江西省南昌市湾里区人民法院一审、江西省南昌市中级人民法院二审、江西省高级人民法院再审三个阶段。在再审中，当事人就惠荣公司应否双倍返还程某菊定金1万元以及二审法院判决由惠荣公司赔偿程某菊损失84843.5元是否有事实和法律依据产生争议。

【裁判说理】

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，一方违反预约合同，不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条规定明确了守约方可以请求违约方承担的是预约合同违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。只有因不可归责于双方的事由导致合同未签订的，出卖人才无须承担双倍返还定金的责任。该条规定只明确了守约方可以主张预约合同约定的定金罚则违约责任。两条司法解释均未规定守约方可以按照商品房买卖本约合同主张违约责任。因而，本案不能以商品房买卖本约合同的违约责任来判断程某菊的损失和惠荣公司应承担的违约赔偿数额。《合同法》第113条（对应《民法典》第 584 条）规定了一方违约后，守约方可以主张的违约损失范围，包括合同履行后可以获得的利益。预约合同作为独立性的合同，该条款对其应当同样适用，但预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念。本案程某菊与惠荣公司签订《认购书》后，其获得的是与惠荣公司签订商品房买卖合同的请求权，并非直接履行商品房买卖合同请求权，惠荣公司违反《认购书》的约定导致的损失是程某菊丧失与惠荣公司缔结商品房买卖合同的机会，此种机会损失不能简单地以商品房买卖合同单价差异确定。