实务要点三：

1.因疫情或者疫情防控措施影响致使承租人无法经营或者经营困难，不能依约交付租金的，承租人不构成恶意违约，不应由此承担违约责任。

2.出租方与承租方协商后已做出减免租金的有效承诺的，法院应依约援引并支持。

广东省广州市中级人民法院认为：第一，在2020年疫情防控期间，广东省实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，人民群众尽量居家不外出，客观上造成任某海因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，其不存在恶意违约情形，不应由此承担违约责任。第二，涉案租赁合同系因刘某祥对涉案商铺停水停电并上锁导致任某海无法经营使用涉案商铺，双方的租赁合同实际已无法履行，一审由此判令双方签订的《商铺租赁合同》和《协议书》于2020年3月10日解除并认定租金应计算至2020年3月10日止并无不当。第三，刘某祥应将租赁保证金、水电押金共260000元返还给任某海，任某海应向刘某祥支付2020年3月1日至2020年3月10日的租金。因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人主张减免租金的，当事人可参照有关租金减免的政策进行协商，协商不成的，人民法院可根据公平原则结合案件的实际情况酌情予以支持。双方经过协商就租金减免等问题已签订《协议书》，该协议书约定的租金支付标准已经是刘某祥考虑到新冠疫情及疫情防控措施等因素影响后对租金的减免，一审据此判令任某海按此约定的标准向刘某祥支付租金并无不当。